مالیات نقل و انتقال قطعی املاک

شرح و تحلیل ماده ۵۹ قانون مالیاتهای مستقیم

ماده ۵۹ قانون مالیاتهای مستقیم، تکلیف دو نوع مالیات را مشخص کرده است:
مالیات نقل و انتقال قطعی املاک و مالیات نقل و انتقال سرقفلی.

ادامه مطلب

شرح و تحلیل ماده ۵۵ قانون مالیات‌های مستقیم

ادامه مطلب

مالیات بر درآمد

باب سوم از قانون مالیات‌های مستقیم به مالیات بر درآمد اختصاص دارد و فصل اول باب سوم بر مالیات بر درآمد املاک، بنابراین ماده ۵۲ قانون مالیات‌های مستقیم در صدد بیان حکم قانونی راجع به مالیات بر درآمد املاک می باشد.

شرح و تحلیل ماده ۵۲ قانون مالیات‌های مستقیم

متن ماده ۵۲ قانون مالیات‌های مستقیم بدین شرح است:

درآمد شخص حقیقی یا حقوقی ناشی از واگذاری حقوق خود نسبت به املاک واقع در ایران، پس از کسر معافیت‌های مقرر در این قانون مشمول مالیات بر درآمد املاک می‌باشد و اشخاص مشمول باید فرم مخصوص اظهارنامه مالیات بر درآمد املاک را تسلیم سازمان امور مالیاتی نمایند.

و اما نکاتی که درباره ماده ۵۲ قانون مالیات‌های مستقیم قابل شرح و تحلیل است:

مالیات املاک خارج از ایران

نکته نخست:

املاک اشخاص حقیقی یا حقوقی ایرانی در خارج از کشور مشمول قانون مالیات‌های مستقیم ایران نیست و تابع مقررات مالیاتی همان کشور می‌باشد.

بنابراین سازمان امورمالیاتی ایران نمی‌تواند درباره مالیات نقل و انتقال املاک اشخاص ایرانی در خارج از کشور، ذینفع و مدعی باشد.

قانون مالیات هر کشوری بخشی از حقوق داخلی آن کشور است و کشورهای دیگر نسبت به آن نقش و سمتی ندارند.

نکته دوم:

درباره مالیات بر درامد املاک، تفاوتی بین اشخاص حقیقی و حقوقی وجود ندارد. اما در نظر داشته باشید که ماده ۲ قانون مالیات‌های مستقیم در این‌باره قابل اعمال است.

یعنی به طور مثال وقتی که شهرداری‌ها ملکی را به اشخاص منتقل می‌کنند یا هنگامی که یک ملک بین شهرداری و دستگاه‌های دولتی معامله می‌شود برابر ماده ۲ قانون مالیات‌های مستقیم، مالیات نقل و انتقال املاک به این‌گونه معاملات تعلق نمی‌گیرد، زیرا طرف انتقال‌دهنده یک دستگاه دولتی یا عمومی است.

اما برعکس اگر شخصی ملکی را به دولت یا شهرداری‌ها بفروشد مشمول پرداخت مالیات موضوع ماده ۵۲ قانون مالیاتهای مستقیم می‌شود و باید مالیات نقل و انتقال را بپردازد.

انواع مالیات بر درآمد

نکته سوم:

درآمد ناشی از واگذاری حقوق درباره املاک در واقع درباره مالیات بر اجاره املاک، مالیات سالانه مستغلات، و مالیات حق واگذاری محل(سرقفلی و کسب و پیشه موضوع تبصره ۲ ماده ۵۹ قانون مالیات‌های مستقیم) و رهن تصرف(رهن و اجاره مرسوم در قراردادهای اجاره) می‌باشد.

مالیات بر خانه‌های خالی

نکته چهارم:

مالیات بر خانه‌های خالی با مالیات بر درآمد املاک نباید اشتباه گرفته شود، چرا که اولا مالیات بر خانه‌های خالی مالیات بر دارایی محسوب می شود نه مالیات بر درآمد و دوم آنکه در تعریف ماده ۵۲ قانون مالیات‌های مستقیم، مالیات بر درآمد املاک، ناشی از واگذاری حقوق افراد نسبت به املاک خود است اما در مالیاتی که افراد نسبت به مستغلات خالی می‌پردازند حقوقی واگذار نمی‌کنند.

نکته پنجم:

همچنین مالیات بر درآمد شخصی ناشی از واگذاری حقوق خود نسبت به ملک بایستی با مالیات نقل و انتقال قطعی املاک متفاوت در نظر گرفته شود زیرا اولی؛ مالیات ناشی از درآمد بر واگذاری حقوق مربوط به ملک است و دومی؛ مالیات نقل و انتقال عین ملک.

معافیت‌های مالیات بر درآمد املاک

نکته ششم:

معافیت‌های مالیاتی‌ای که ماده ۵۲ قانون مالیات های مستقیم به آن اشاره کرده درباره درآمد ناشی از واگذاری حقوق نسبت به املاک به این شرح است:

الف) درباره خانه های سازمانی که شرکت‌ها و اشخاص حقوقی به کارکنان خود می دهند حکم ماده ۵۲ قانون مالیاتهای مستقیم اعمال نخواهد شد البته به شرطی که شرکت ها و سازمان ها مالیات مربوطه را طبق دفاتر قانونی خود در نظر گرفته و اعمال نموده باشند.

ب) محل سکونتی که اشخاص برای پدر یا مادر یا همسر یا فرزند یا اجداد خود و افراد تحت تکفل خود در اختیار آنها گذاشته باشند اجاری تلقی نخواهد شد تا مشمول مالیات ماده ۵۲ شود، مگر اینکه اسناد و مدارکی درباره دریافت اجاره وجود داشته باشد.

ج) املاکی که رایگان در اختیار سازمان‌ها و موسسات دولتی و عمومی قرار گیرد مشمول مالیات ماده ۵۲ قانون مالیات‌های مستقیم نخواهد شد.

د) در موردی که مالک اقدام به فروش محل سکونت خود می‌کند و در سند انتقال، مهلتی را برای تخلیه در نظر می‌گیرد، طی مدتی که تا زمان تخلیه در محل سکونت استقرار داشته حداکثر تا شش ماه مشمول مالیات بر اجاره نخواهد شد مگر اینکه ثابت گردد در مدت مذکور اجاره رد و بدل شده است.

ه) در موردی که سازنده مسکن، واحد مسکونی را قبل از انتقال قطعی سند به افراد واگذار کرده تا زمانی که در تصرف خریدار است اجاری تلقی نمی‌شود تا مشمول مالیات ماده ۵۲ قانون مالیاتهای مستقیم محسوب گردد.

و) مالکان مجتمع مسکونی دارای بیش از سه واحد استیجاری که با رعایت الگوی مصرف مسکن ساخته شده باشند با تایید وزارت مسکن در طول مدت اجاره از ۱۰۰ درصد مالیات بر درآمد املاک اجاری معاف هستند.