شرح و تحلیل ماده ۵۴ قانون مالیات‌های مستقیم

ماده ۵۴ قانون مالیات‌های مستقیم  در مورد مالیات بر اجاره املاک از جمله موادی است که در سال ۱۳۹۴ و طی اصلاحات آن سال به قانون مالیات‌های مستقیم اضافه شد و از ابتدای سال ۱۳۹۵ اجرایی گردید.

پیش از این اصلاحات، ماخذ محاسبه درآمد مشمول مالیات اجاره املاک اول بر اساس مال‌الاجاره قید شده در سند رسمی اجاره و بعد از آن ارزش اجاری‌ای مشخص می‌شد که توسط کمیسیون تقویم املاک موضوع ماده ۶۴ قانون مالیات‌های مستقیم تعیین گردیده‌بود.

مالیات بر اجاره و اصلاحات جدید آن

در اصلاحات جدید این ماده، آنچه که مبنای تشخیص مالیات قرار می‌گیرد در وهله اول اجاره‌‌بهایی است که در قرارداد اجاره تعیین میگردد.

حال اگر از ارائه قرارداد اجاره خودداری بشود یا اجاره‌بهای معین شده از ۸۰٪ ارزش جدول املاک مشابه کمتر باشد و یا اصلا قرارداد اجاره‌ای وجود نداشته باشد مبنای تشخیص مالیات بر اجاره را بر اساس جدول اجاره املاک مشابه معین خواهند کرد.

پرداخت مالیات اجاره بر عهده چه کسی است؟

در نظر داشته باشید این نوع خراج از اجاره دهنده ملک اخذ می‌گردد، حتی اگر خودش قبلا ملک را از فرد دیگری اجاره کرده باشد.

البته در این صورت درآمد مشمول مالیات وی را از مابه التفاوت اجاره‌ی دریافتی و اجاره‌ی پرداختی او اخذ می‌نمایند.

تبصره اول این ماده بیان داشته که اگر مستاجر از نهادهای دولتی باشد فقط و فقط اجاره‌بهای پرداختی او (به هر مبلغی که باشد) مبنای محاسبه مالیات قرار می‌گیرد.

ماده ۵۴ مکرر قانون مالیات‌های مستقیم و ماده‌ واحده قانون اصلاح موادی از قانون مالیاتهای مستقیم که ماده ۵۴ این قانون را اصلاح نموده بر خانه‌های موجود در شهرهای با بیش از صدهزار نفر جمعیت که به استناد به سامانه ملی املاک و اسکان کشور بیشتر از ۱۲۰ روز ساکن یا کاربر نداشته باشند مالیات بر خانه‌های خالی اخذ می‌نماید.

این ماده و شرح آن را به این دلیل در این نوشتار بیان داشتیم که نرخ‌های مالیات بر خانه‌های خالی مضربی از نرخ‌های مالیات بر درآمد اجاره این املاک است.

توجه داشته باشید که مبنای خالی بودن مستغلات، اطلاعات سامانه املاک و اسکان کشور می‌باشد و سازمان امور مالیاتی نمی‌تواند از ملکی که در سامانه املاک و اسکان به عنوان خانه‌ی خالی ثبت نشده مالیات بر خانه‌های خالی اخذ نماید‌. حتی اگر آن خانه خالی باشد!

همچنین ملاک سازمان امور مالیاتی برای تشخیص شهرهای بیش از یکصدهزار نفر جمعیت، آمارِ مرکز آمار ایران می‌باشد.

مالیات بر خانه‌های خالی

بر اساس این ماده واحده در سال اول از خانه‌های خالی معادل شش برابر مالیات بر درآمد اجاره، در سال دوم معادل دوازده برابر آن و از سال سوم به بعد معادل هجده برابر آن مالیات اخذ می‌گردد.

خوب بود که به مالک پیش از ۱۲۰ روز مقرر در این ماده واحده تذکر داده می‌شد که‌ به‌علت آنکه واحد خالی دارد در صورت ادامه‌ی این وضعیت طی روزهای آتی مشمول مالیاتی چندبرابر مالیات بر اجاره‌ی آن واحد خواهد شد.

یک نظام مالیاتی مردم‌مدار که در صدد جلب اعتماد و رضایت مردم است در واقع راهنمایی‌های مالیاتی و هشدارهای مالیاتی لازم را به موقع به مردم ارائه می دهد.

نکته: مالیات بر درآمد اجاره املاک با مالیات بر درآمدی که مستاجر از ملک مورد اجاره کسب می‌کند نباید اشتباه گرفته شود، چرا که پرداخت مالیات بر اجاره برعهده‌ی موجر(مالک) می‌باشد که از طریق اجاره دادن ملک درآمدی کسب نموده و مالیات بر درآمد مستاجر از عین مستاجره(مانند مستاجرین املاک تجاری) تحت عنوان مالیات بر درآمد مشاغل در قانون مالیات‌های مستقیم بیان شده و پرداخت آن برعهده‌ی کسی است که از اشتغال به آن شغل کسب درآمد می‌کند (مستاجر) است.